سبت جزولة // كيف تلجأ للمساطر القانونية ضد البناء العشوائي

المسطرة القضائية : إذا بقيت أوامر الإدارة بدون تنفيذ حرر محضر بهذا الشأن و بعث به إلى المحكمة المختصة وأغلق الورش، وإن اقتضى الحال الإستعانة بالقوة العمومية. وهكذا ينتهي دور السلطة القضائية، ولم يكن من حق الإدارة التدخل مباشرة لإصلاح المخالفات بتغيير المشروع أو هدمه إلا في حالة البناء والسطو على الملك العمومي، ومنذ سنة 1984 إذا تعلق الأمر بمكان من الأمكنة المعدة لإقامة الشعائر الإسلامية، وهنا ينتهي دور السلطة الإدارية ليبدأ دور السلطة القضائية التي نادرا ما تنطق بحكم الهدم وتغيير المباني المعنية، خصوصا إذا لم تعاين المخالفة إلا بعد إنهاء الأشغال الكبرى، في هذه الحالة تكتفي فقط بمضاعفة الغرامة ثلاث مرات. وقد بين الواقع بما لا جدال فيه أن هذا النظام الذي يربط بين المرحلتين الإدارية والقضائية من جهة ولا يسمح للإدارة بالتحرك إلا بصفة محدودة لوضع حد للمخالفات من جهة أخرى، لم يحقق الأهداف المتوخاة وقد وضع المشرع نصب عينيه كل هذه المعطيات عند سنّه للنظام الزجري الجديد الذي سيمكن السلطة الإدارية والقضائية من العمل بصفة موازية قصد بلوغ الهدف المنشود. وبهذا تتحقق نتيجتان لا ارتباط بينهما: إزالة آثار المخالفة من جهة، ومراقبة المخالفة من جهة أخرى. فالإدارة تتكلف بالهدم أو تغيير البناء المخالف، والمحاكم تتولى بالخصوص النطق بالعقوبات على المخالف الذي سبق أن صدر عنه فعل إجرامي لا يزول و لو زالت آثاره .
النظام الزجري الجديد يشتمل على عدة أوجه شبه في الظهيرين الجديدين ولكنه يختلف في كثير من الجوانب لذا يستوجب دراسة ما جاء به كل قانون على حدة. القانون رقم 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم17 . 92 وتاريخ 17 يونيو 92
1 دائرة تطبيق هذا القانون:
يطبق النظام المنصوص عليه في هذا القانون في مجموع أنحاء المملكة ماعدا التجمعات القروية الموضوع لها للتنمية مصادق عليه حسب مقتضيات الظهير الشريف المتعلق بتصاميم التنمية الصادر في 25 يونيو 1960 .

تحديد مفهوم المخالفة:
تعتبر مخالفة للقانون كل عملية إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو مباشرة أشغال التجهيز أو البناء دون الحصول على إذن إداري سابق (المادة 63). أو عرضها للبيع أوالإيجار غير مأذون في إحداثها، أي لم يسبق أن كانت أشغال تجهيزها محل التسلم المؤقت.
تقسيم العقارات عن طريق البيع أو القسمة أوبيعها على الشياع إذا كان هذا التقسيم أو البيع لم يحصل على إذن سابق (المادة58)

معاينة المخالفة والمسطرة المتبعة في ذلك
يقوم بمعاينة المخالفة: ضباط الشرطة القضائية، موظفو الدولة المعتمدون من طرف الوزير المكلف بالتعمير. موظفو الجماعات الحضرية أو المعتمدون من قبل رئيس المجلس الجماعي المعني. كل مخالفة تم ضبطها تكون موضوع نموذج1، يوجه في أقرب الآجال بعد ترقيمه و تحديد تاريخه في مكتب الضبط للسادة: العامل، وكيل الملك لدى المحكمة الإبتدائية، رئيس المجلس المعني و مرتكب المخالفة. ليقوم كل طرف بما هو منصوص به في أسرع الآجال.
وينبغي أن يتضمن محضر المعاينة كل التفاصيل الضرورية لمعرفة نوعية المخالفة أوالمخالفات وأهميتها وتعددها ومرتكبها و مشاركيه المحتملين من رب العمل والمقاول الذي أنجز الأشغال أوالمهندس المعماري أو المهندس المكلف بالمساحة أو المشرف الذي كانت المخالفة نتيجة الأوامر الصادرة عنه.

دور السلطة الإدارية
يتجلى دور السلطة الإدارية في الأمر:إما بإيقاف أشغال التجهيز، أو إعادة الحالة إلى ما كانت عليه، أوهدم الأبنية المقامة حسب ما تقتضيه الحالة. و ذلك بواسطة الولاة والعمال، بطلب من رؤساء الجماعات أو من أنفسهم على حد سواء.
و يلزم عامل العمالة أو الإقليم بإصدار أمر يرمي إلى إيقاف أشغال التجهيز أو البناء الجاري فيها العمل والتي تهدف إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية غير مأذون لها في: الأملاك العامة، والأملاك الخاصة التي لا يسمح بالبناء فيها بموجب وثيقة من وثائق التعمير.
و يحق للولاة والعمال أن يأمروا بإعادة حالة العقار موضوع التجزئة إلى ما كانت عليه باتخاذ قرارات عاملية تعتبر بمثابة أمر فوري بإيقاف الأشغال وإعادة الحالة إلى ما كانت عليه إن اقتضى الحال ذلك مع تحديد المدة الزمنية بتطبيق هذا الأمر.
و إن لم يجد أمر العامل آذانا صاغية لدى مرتكب المخالفة بحيث لم ينفذ كلا أو جزءا مما هو مأمور به في الأجل المحدد له يحل العامل أو الرئيس المعني محله في ذلك ليتحمل المخالفة ومصاريف الأشغال المنجزة )المادة71 ( .

 دور السلطة القضائية
دور السلطة القضائية جد جلي، إذ تبقى المحاكم في جميع الحالات مختصة للنطق بالعقوبات الجنائية سواء تدخلت السلطة الإدارية أو لم تتدخل أم عدل مرتكب المخالفة عن مخالفته، فالمحكمة ملزمة بالأمر بهدم الأبنية أو التجهيزات المنجزة بدون سابق إذن على نفقة المخالف، دون اعتبار هل هي موجودة بمنطقة مسموح بالبناء فيها أولا)المادة68). غير أن الهدم سواء صدر عن السلطة الإدارية أو السلطة القضائية لا يمكن أن يشمل إلا الأشغال المنجزة بدون الحصول على الإذن الإداري دون سواه إلا أن هذا لا يعني أنه بالنسبة لمرتكبي المخالفات الأخرى لا يوجد هناك سبيل لإرغامهم على احترام القوانين والأنظمة المعمول بها في هذا الميدان ، فكل مخالفة أخرى تتعلق بإنجاز مشروع مرخص له، يكون جزاؤها قبل كل شئ:رفض التسلم المؤقت للأشغال دفع غرامة مالية، مقابل كل بيع أو إيجار أو قسمة البقع أو المساكن أو عرضها لذلك)المادة 64 ( . وتتضاعف الغرامات عند عودة المخالف لارتكاب مخالفة. هذا مع العلم أن هذه العقود يمنع على العدول والموثقين تحريرها وعلى المحافظين على الأملاك العقارية تلقيها، وعلى مأموري إدارة التسجيل تسجيلها، وزيادة على الجزاءات الجنائية فمرتكبو المخالفات في ميدان التجزئات العقارية وتقسيم العقارات معرضون كذلك لجزاءات في الميدان المدني، إذ أن عقود البيع الإيجار و القسمة المبرمة خلافا لأحكام القانون25 . 90 تكون باطلة بطلانا مطلقا، ويمكن أن تقام الدعوى من أجل ذلك سواء من قبل الإدارة أو من كل ذي مصلحة )المادة 76 ( .
3 القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.31 في ذي الحجة موافق 17 يونيو 1992.

إعادة الهيكلة تلك الكارثة!
مع التوجه العام للدولة بالقضاء على المباني العشوائية والشروع في إنجاز تصاميم إعادة الهيكلة للأحياء التي سميت بالأحياء «الناقصة التجهيز»، انطلق المسلسل بمجموعة من أحياء بجماعة سبت جزولة ، غير أن عملية إعادة الهيكلة كشفت عن وجود اختلالات كبيرة، بل وعمقت من الإشكالية العقارية. «تصاميم التهيئة لم تخضع لما ينص عليه القانون، خاصة المواد من 32 إلى 34 من قانون التعمير»، يقول مصدر مطلع ببلدية جزولة ، قبل أن يضيف: «العمليات التي تجري الآن تتم بدون مساطر، خاصة ما يتعلق بأملاك المواطنين، التي تتعرض لانتهاك واضح دون اللجوء إلى مسطرة التراضي أو نزع الملكية»، يؤكد نفس المصدر، قبل أن يضيف أيضا: «الخطير في الأمر أن عمليات تفويت بعض الطرقات في بعض العقارات التابعة لأشخاص معينين تمت بطريقة غير مفهومة، وتم تعويض هؤلاء في ظرف قياسي، في حين أن هناك من يلاحق بلدية جزولة للحصول على تعويضه منذ سنوات، ولم ينله إلى اليوم».

 شواهد التخلي عن المتابعة
هي نفسها الشواهد التي تسببت في فضح العديد من المنتخبين ، حينما أصدروا مجموعة منها لفائدة مواطنين متورطين في مخالفات التعمير دون سند قانوني، بينما جماعة جزولة  تحولت هذه الشواهد إلى «امتياز»، يمكن الحصول عليه حتى خارج الضوابط القانونية التي تنظم عملية إصدار شواهد التخلي عن المتابعة. ووفق شهادات بعض المستفيدين من هذه الشواهد المنظمة بموجب المادة 67 من قانون التعمير، فإن غالبيتهم حصلوا على تلك الشواهد بالمقاهي أو خارج الآجال المحدد في المادة المشار إليها. عند ضبط المخالفة من طرف رئيس المجلس يقوم بإخبار المخالف -ما لم تكن مخالفته خطيرة- بضرورة تسوية وضعيته على أن تتم هذه التسوية في أجل لا يقل عن 15 يوما من تاريخ إبلاغه، وألا تتجاوز 30 يوما. وبعد التسوية يحصل على شهادة التخلي عن المتابعة، لكن تلك الشواهد كشفت حصول بعض المخالفين عنها خارج الآجال المحددة. «بل هناك حالات حصلت على هذه الشواهد بعد مرور سنوات من رصد الاختلالات»، يقول نفس المصدر، قبل أن يضيف: «الخطير في الأمر أن هناك مجموعة من الحالات التي ضبطت في مناطق غير مفتوحة البناء، لكنها حصلت بعد ذلك على شواهد التخلي عن المتابعة».

 حاميها حراميها»!
يتداول الرأي العام اليوم بجماعة جزولة فضائح لمنتخبين: ويتعلق الامر بالبناء العشوائي لا يطابق قانون التعمير، حيث تجاوز الحد المسموح به، وشرع في إضافة طابق دون التوفر على الترخيص في منطقة تعاني أصلا من انجراف التربة، جرى تغييره في آخر لحظة  أي في مراحل المصادقة من قبل السلطات، ليتم تغييب مسار الطريق التي ستخترق قطعة أرضية يمتلكها، وهو ما يعني تجزيء قطعة  دون عناء، كما هو الشأن الذي تم تغيير مسار الطريق لتقسيم عقاره إلى قسمين؛ حتى يشرع في تفصيلها إلى بقع دون أن ينطبق عليه قانون التجزئات العقارية، وهي الطريق التي بدل أن تأخذ شكلا مستقيما، «أخذت شكلا حلزونيا غير مفهوم»، وفق أحد أفراد الساكنة؛ أما الفضيحة التي لازالت تؤرق الوالي، المسؤولين الذين عينوا حديثا على رأس جماعة جزولة ، فهي فضيحة في الوقت الذي يفرض دفتر التحملات تشييد منازل من طابقين، وبالرغم من قرار الهدم الذي أصدرته السلطات إلا أن الوضع لم يتغير.
هذه الفضائح أكد مصدر لم يرغب الكشف عنه أنها سبب في بعث لجنة من المجلس الأعلى للحسابات للتحقيق والتقصي في الوضع العقاري  ومجموعة من القضايا بالجماعة الذي شوهت من النسيج العمراني بالمنطقة و البلدية..

 الرواية الأخرى
مصدر من المكتب المسير لمجلس جزولة رفض الكشف عن هويته، أكد بأن الوضع الذي وصلت إليه جماعة جزولة اليوم هو وضع ناجم عن تسيب لسنوات مضت، وبروز المشكل بهذه الحدة التي يوجد عليه الآن نظرا لأن النسيج العمراني لم يعد يحتمل المزيد من الخروقات والتشوهات.
في السياق ذاته، أكدت نزيهة نفس المصدرأنه منذ سنين لم تمنح البلدية شواهد التخلي عن المتابعة، مقرة بأن القسم عاش حالة من الفوضى في الفترة السابقة، وأقر  بوجود خللا كبير في النسيج العمراني للجماعة، مشيرا إلى أن المصلحة سجلت المئات من مخالفات التعمير بمختلف أنواعها؛ سواء عدم احترام عدد الطوابق المرخص بها أو البناء في مناطق محرمة البناء، أو حتى البناء بدون ترخيص، وأقر بوجود منتخبين ضبطوا في مخالفات للتعمير.
وأكد المتحدثة نفسه، في تصريح ل»سفي الأن » أن هناك المئات من المنازل التي شيدت بطرق غير قانونية تجري الآن عملية التفكير في إيجاد حل لها وإن كان بصيغة مؤقتة، وأن الحل المطروح في الوقت الراهن هو منحها شواهد إدارية مؤقتة وليس رخص صلاحية السكنى، ليتمكن أصحابها فقط من ربطها بالكهرباء والماء الصالح للشرب، غير أن هذا الوضع، وفق المسؤولة ذاتها، يجب أن يتوقف وأن يتم الحزم في تطبيق القانون، وعبرت عن دعمها لتنفيذ القرارات الصادرة بالهدم من أجل وقف النزيف، مشيرا في نفس الوقت إلى أن السلطة والمجلس مسؤولان على نفاذ القانون وبالتالي يجب الحرص على تطبيقه.

المصدر : https://www.safinow.com/?p=13671